Nouveau contenu du commandement de payer valant saisie immobilière à tiers acquéreur

L’article 4 du décret n° 2023-25 du 23 janvier 2023, pris pour l’application de règlements européens en matière familiale, d’obtention des preuves et de signification ou notification des actes et portant diverses dispositions relatives au divorce, aux sûretés et à la légalisation et l’apostille, corrige une erreur du décret n° 2021-1888 du 29 décembre 2021 pris en application de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés et modifie le contenu du commandement de payer valant saisie immobilière à tiers acquéreur.

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Pour rappel, l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés a modifié les options ouvertes au tiers acquéreur subissant le droit de suite du créancier hypothécaire. Depuis le 1^er janvier 2022, une fois sommé de payer, et sauf le bénéfice de discussion, ce tiers acquéreur peut soit payer, soit purger l’immeuble, soit se laisser saisir (C. civ., art. 2456 : v. bull. 253, « Incidences de la réforme des sûretés sur la saisie immobilière » p. 6). Pris en application de cette ordonnance, le décret n° 2021-1888 du 29 décembre 2021 a modifié le contenu du commandement de payer valant saisie immobilière à tiers acquéreur, lequel dispose, depuis le 1^er janvier 2022, que le commandement doit avertir le tiers acquéreur qu’il doit satisfaire à l’une des obligations de l’article 2456 du code civil dans un délai d’un mois et rappeler les dispositions de l’article 2464 du même code (C. pr. exéc., art. R. 321-5, mod. par D., art. 5, IX, 4° : v. bull. 256, « Réforme des sûretés et saisie immobilière : adaptations réglementaires », p. 4). Le nouvel article 2464, dans sa rédaction issue de la réforme des sûretés, est relatif à la purge judiciaire et a été réécrit comme suit : « A défaut de l’accord prévu par l’article précédent, le tiers acquéreur peut, une fois la vente publiée, purger l’immeuble du droit de suite attaché à l’hypothèque. Il doit, soit avant les poursuites, soit dans le mois de la première sommation de payer qui lui est faite, notifier aux créanciers inscrits un acte où il dit être prêt à acquitter sur-le-champ les dettes hypothécaires, exigibles ou non exigibles, mais jusqu’à concurrence du prix stipulé dans l’acte d’acquisition ou, s’il a reçu l’immeuble par donation, de la valeur qu’il déclare. »

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Avant la réforme du droit des sûretés, c’était l’ancien article 2464 du code civil relatif au droit de suite du créancier hypothécaire qui devait être reproduit intégralement dans le commandement de payer valant saisie immobilière à tiers acquéreur. Or après la réforme, il a été remplacé par le nouvel article 2454 du même code, dans sa rédaction issue de la réforme des sûretés, mais le décret du 29 décembre 2021 ne l’a pas remplacé dans l’article R 321-5 du code des procédures civiles d’exécution, lequel exige toujours la reproduction de l’article 2464 au lieu de l’article 2454.

L’article 4, 1° du décret du 23 janvier 2023 répare cette erreur en remplaçant à l’article R. 321-5 du code des procédures civiles d’exécution la référence à l’article 2464 du code civil (relatif à la purge judiciaire) par celle à l’article 2454 (relatif au droit de suite du créancier hypothécaire). Celui-ci dispose que « En cas d’aliénation de l’immeuble, l’hypothèque le suit entre les mains du tiers acquéreur. Le tiers acquéreur est ainsi obligé, dans la limite des inscriptions, à toute la dette garantie, en capital et intérêts, quel qu’en soit le montant. S’il reste impayé, le créancier hypothécaire peut poursuivre en justice la vente de l’immeuble hypothéqué dans les conditions prévues par le livre III du code des procédures civiles d’exécution. »

Remarque : la formule 3 « Commandement de payer valant saisie immobilière à tiers acquéreur », figurant dans la partie « Formulaire » du Dictionnaire permanent Recouvrement de créances et procédures d’exécution, va donc être modifiée en conséquence à compter du 26 janvier 2023, date d’entrée en vigueur de ce nouveau décret.