14.04.2020
Immobilier
Pour les POS remis en vigueur par des annulations de PLU antérieures à la loi ELAN, le délai de 2 ans ne commence à courir qu'à compter du 25 novembre 2018.
L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un PLU, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale a pour effet de remettre en application le document immédiatement antérieur (C. urb., art. L. 600-12). De ce fait, d'anciens POS, souvent obsolètes, peuvent redevenir applicables. Une résurgence que la loi ELAN du 23 novembre 2018 a encadré strictement, d'une part, en la limitant dans le temps, d'autre part, en empêchant toute procédure d'évolution de ce document.
La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.
Ainsi, aux termes de l'article L. 174-6 du code de l'urbanisme, le POS immédiatement antérieur redevient applicable pour une durée de 24 mois à compter de la date de l'annulation ou de la déclaration d'illégalité et ne peut, durant cette période, faire l'objet d'aucune procédure d'évolution. Une circulaire ministérielle présentant les dispositions d'application immédiate de la loi ELAN a commenté cette mesure en précisant que les POS remis en vigueur depuis plus de 2 ans étaient caducs à la date de promulgation de la loi, c'est-à-dire au 23 novembre 2018 (Circ. 21 déc. 2018, NOR : LOGL1835604C ; Rép. min. n° 13858 : JOAN Q, 5 mars 2019, p. 2120).
Une interprétation aujourd'hui remise en cause par le Conseil d'Etat. Interrogé par le tribunal administratif de Poitiers sur les conditions de caducité des POS redevenus applicables antérieurement à la loi ELAN, il précise que ce texte ne prévoit aucune rétroactivité. Le délai de 24 mois est donc immédiatement applicable aux situations en cours, y compris lorsque la décision prononçant l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme est intervenue avant son entrée en vigueur.
Toutefois, la Haute juridiction précise que dans une telle hypothèse, le délai de 24 mois nouvellement institué ne commence à courir qu’à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi qui l'institue, soit le 25 novembre 2018. Autrement dit, un POS redevenu applicable en 2017 est susceptible de le rester jusqu'au 25 novembre 2020.
Dès le 28 mai 2025, compte tenu des difficultés que connaissent les secteurs du logement et de la construction, le gouvernement porte le délai de validité des autorisations d'urbanisme délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024 à 5 ans (permis de construire, d'aménager ou de démolir, décisions de non-opposition à une déclaration préalable).
