A l'occasion du conseil des ministres du 12 mai 2021, la ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales a présenté le projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dénommé plus simplement « 4D ». Il doit être débattu au Sénat à partir du 5 juillet, avant un examen à l'Assemblée nationale à la rentrée de septembre.

Immobilier

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Pérennisation et adaptations du dispositif SRU

Diverses mesures du projet de loi « 4D » portent sur l'article 55 de la loi SRU qui impose à certaines communes de disposer d'un taux minimum de logements sociaux (20% ou 25%) par rapport à l'ensemble de leurs résidences principales (CCH, art. L 302-5). Le gouvernement souhaite pérenniser ce dispositif au-delà de son échéance fixée à 2025 (PJL, art. 17) et lui apporter les adaptations suivantes :

• améliorer le mécanisme d’exemption des communes, notamment concernant l’appréciation du caractère de mauvaise desserte par les transports en commun (PJL, art  15) ;

• changer de référence pour le calcul du taux de logement social (PJL, art. 15). En raison de la suppression de la taxe d'habitation en 2023, le nombre de résidences principales ne pourra plus servir de référence ;

• améliorer le suivi des fonds issus du prélèvement SRU dû par les communes déficitaires, en donnant au préfet de département la possibilité de corriger leur mauvaise utilisation ou leur utilisation insuffisante (PJL, art. 16) ;

• définir un nouveau rythme de rattrapage applicable à toutes les communes afin de conserver la dynamique de production : un objectif de 33 % du nombre de logements sociaux locatifs manquants, porté à 50 % et 100 % à l'approche de l'objectif légal pour éviter une décélération de la production (PJL, art. 17) ;

• permettre aux communes ayant des difficultés à remplir leurs obligations SRU de réduire temporairement leurs objectifs triennaux de rattrapage par la conclusion d’un contrat de mixité sociale (CMS) lorsque ces objectifs sont manifestement décorrélés de leur capacité à produire (PJL, art. 18) et faire en sorte que les objectifs définis dans ce CMS se substituent dans certaines conditions aux objectifs légaux (PJL, art. 19) ;

• instaurer un plancher minimum de majoration des prélèvements pour les communes carencées afin de les inciter à produire du logement social et en contrepartie des adaptations significatives du rythme de rattrapage proposé aux articles 17 et 18 (PJL, art. 19) ;

• supprimer de la procédure nationale d'aménagement des obligations triennales (CCH, art. L. 302-9-1-1) et des commissions départementales chargées de l’examen préalable aux demandes d’aménagement du fait de l’instauration de la possibilité  d'adaptation des objectifs triennaux dans le cadre d'un contrat de mixité sociale  (PJL, art. 20).

Ces dispositions devraient susciter de riches débats dans l'hémicycle du Palais du Luxembourg en raison de l'important travail préparatoire mené. En effet, après un premier rapport commandé à la Cour des comptes, la commission des affaires économiques du Sénat a approuvé, le 19 mai 2021, un rapport d'information. Ce dernier formule 25 propositions qui, tout en conservant l'objectif et l'économie générale de la loi SRU, doivent  non seulement permettre d'adapter sans exonérer et différencier pour encourager mais également de renforcer la mixité sociale et lever les obstacles à la construction de logements sociaux.

Gestion des attributions de logements sociaux

L'amélioration de la gestion des attributions de logements locatifs sociaux est également au menu de ce projet de loi « 4D » avec les deux mesures suivantes  :

• favoriser la mixité sociale en renforçant le rôle des conventions intercommunales d’attribution (CIA) et en précisant la mission de substitution des intercommunalités. Le projet prévoit également d'introduire un objectif d'attribution en faveur des demandeurs de logements exerçant une activité professionnelle qui ne peut être assurée en télétravail, dans un des secteurs essentiels à la vie de la Nation (PJL, art. 22, I et II) ;

• reporter, compte tenu des difficultés rencontrées, la date butoir de mise en œuvre d’un système de cotation de la demande de logement social et celle de l'entrée en vigueur de la gestion en flux des attributions respectivement au 31 décembre 2021 au plus tard, et au 24 décembre 2023 (PJL, art. 22, III).

Extension du régime du bail réel solidaire

Après quelques années d'application, le gouvernement souhaite élargir le champ d'application du bail réel solidaire (BRS). A cette fin, le projet de loi « 4D » envisage de donner aux organismes de foncier solidaire (OFS) la possibilité d’agir dans le cadre de travaux de réhabilitation de logements (y compris pour les OFS déjà propriétaires) et aux organismes d'HLM agréés OFS la faculté de céder des logements sous le régime du BRS dans le cadre de la vente HLM (PJL, art. 28, I). Par ailleurs, comme l'a suggéré l'avis du Conseil d'État, ce texte devrait également habiliter le gouvernement à étendre par voie d’ordonnance l’activité des OFS. Il s'agirait de leur permettre de conclure des BRS ou des baux de longue durée sur des locaux d'activité ainsi que sur des logements à destination de ménages dont les ressources sont supérieures à celles du plafond de l'accession sociale (BRS actuel) (PJL, art. 28, II).

Autres dispositions

Certaines dispositions visent plus particulièrement les compétences des intercommunalités. Ainsi, les conventions de délégation de compétences en matière de logement et d’hébergement devraient être harmonisées pour tous les EPCI à fiscalité propre, notamment pour les métropoles (sauf MGP). Actuellement, les dispositions figurent dans deux codes différents, CCH et CGCT (PJL, art. 25). Enfin, les départements devraient être chargés d'assister techniquement les communautés de communes pour l'élaboration de leur PLH (PJL, art. 29).