Prolongation de l'expérimentation sur l'encadrement des loyers

04.06.2021

Immobilier

Le projet de loi "4 D " envisage de prolonger pour 3 ans le dispositif expérimental d'encadrement du niveau des loyers afin de permettre son évaluation sur un temps plus long. Par ailleurs, il prévoit de préciser ses modalités d'application dans le cas d'une colocation.

Le projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dit « 4 D ») contient un titre consacré à l’urbanisme et au logement. L’un des articles de ce titre prévoit que la durée d’application du dispositif d’encadrement des loyers institué par l’article 140 de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018, serait portée de 5 à 8 ans (PJL, art. 23).

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La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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La loi ELAN avait fixé la durée de l’expérimentation à 5 ans à compter de sa publication, soit jusqu’au 23 novembre 2023 inclus. Cette expérimentation s’était substituée à l’encadrement du niveau des loyers pérenne, organisé par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) qui avait modifié la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Le dispositif issu de la loi ALUR prévoyait que l’encadrement du niveau des loyers s’appliquait automatiquement sur l’ensemble des zones dites de tension locative définies à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Alors que dans le cadre de l’article 140 de la loi ELAN, il concerne également les « zones tendues » mais est restreint à celles qui présentent une candidature à l’expérimentation.

Remarque : les candidatures pouvaient être déposées par un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat ou une des collectivités à statut particulier nommément visées par la loi : la ville de Paris, les établissements publics territoriaux (EPT) de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence. Les collectivités territoriales ou leurs groupements disposent d’un délai de 2 ans à compter de la publication de la loi ELAN pour déposer leur candidature, échu par conséquent le 24 novembre 2020.

Au 24 novembre 2020, à l’issue du délai de candidature de 2 ans ouvert par l’article 140 de la loi ELAN, l’encadrement des loyers a pu être mis en œuvre sur le territoire de deux communes : Paris (D. n° 2019-315, 12 avr. 2019) et Lille (D. n° 2020-41, 22 janv. 2020).

Le dispositif ne sera ainsi pleinement déployé qu’au cours de l’année 2021, alors que le rapport d’évaluation de l’expérimentation doit être remis au Parlement au plus tard en mai 2023. C’est pourquoi, le Gouvernement estime nécessaire d’allonger la durée totale de l’expérimentation.

Par ailleurs, la loi ELAN a prévu dans le dispositif d’encadrement que si le loyer fixé au bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer. Le projet de loi « 4 D » envisage que la commission départementale de conciliation soit compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. Cette disposition serait de nature à faciliter l’exercice de cette action, les locataires pouvant être réticents à saisir le juge.

Enfin, jusqu’à présent en cas de colocation du logement, la règle de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 indique que « le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9 ». Ainsi, l’encadrement des loyers s’applique indépendamment du fait que chaque colocataire dispose de son propre contrat de location (colocation à baux multiples) ou qu’un unique contrat de colocation régisse l’ensemble de la location (colocation à bail unique). Cependant, la loi ELAN n’a pas modifié le régime de la colocation sur ce point. Dès lors, dans une colocation à baux multiples, si le loyer de chaque colocataire ne peut effectivement pas excéder le loyer de référence majoré hors complément de loyer, il est loisible au bailleur de louer son logement en colocation pour des loyers dont la somme excéderait le loyer de référence majoré. Le projet de loi « 4 D » entend clarifier l’articulation entre le dispositif expérimental d’encadrement des loyers et la colocation à baux multiples.

Vincent CANU, Avocat au barreau de Paris
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