Promesse unilatérale : la Cour de cassation uniformise sa jurisprudence

Avant la réforme du droit des contrats de 2016, la jurisprudence considérait que la rétractation du promettant, effectuée avant que le bénéficiaire n’ait levé son option d’achat, empêchait toute rencontre des consentements réciproques de vendre et d’acquérir indispensable à la formation d’une vente, et que sa réalisation forcée ne pouvait donc pas être ordonnée (Cass. 3^e civ., 11 mai 2011, n^o 10-12.875, n^o 525 FS-P+B ; Cass. com., 13 sept. 2011, n^o 10-19.526 ; Cass. 3^e civ., 12 juin 2013, n^o 12-19.105 ; Cass. 3^e civ., 6 déc. 2018, n^o 17-21.170, n^o 1054 D).

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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La réforme du droit des contrats a introduit dans le code civil une disposition permettant de rompre totalement avec cette solution jurisprudentielle, en prévoyant que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis » (C. civ., art. 1124, al. 2, mod. par ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016, art. 2). En conséquence, le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire. Ce renversement permet de faire disparaître une difficulté qui, jusqu’alors, constituait la principale faiblesse de la promesse unilatérale.

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Ces nouvelles dispositions légales sont entrées en vigueur le 1^er octobre 2016 et s’appliquent d’office aux promesses signées à compter de cette date. Les promesses et les instances introduites avant cette date sont réputées régies par le régime antérieur. Pour autant, la Cour de cassation a choisi de faire évoluer sa position sur cette question et a réorienté spontanément sa jurisprudence dans un sens plus conforme au nouveau texte.

En effet, après les revirements de jurisprudence opérés par anticipation par la chambre sociale en matière de promesse unilatérale de contrat de travail (Cass. soc., 21 sept. 2017, n° 16-20.103, n° 2063 FS-P+B+R+I ; Cass. soc., 21 sept. 2017, n° 16-20.104, n° 2064 FS-P+B+R+I), puis par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, s’agissant de promesse unilatérale de vente immobilière (Cass. 3^e civ., 23 juin 2021, n^o 20-17.554, n^o 583 FS-B ; Cass. 3^e civ., 20 oct. 2021, n^o 20-18.514, n^o 741 FS-B), c’est maintenant la chambre commerciale qui opte aussi pour le même revirement par anticipation. La chambre sociale et la troisième chambre civile avaient comparé les régimes juridiques de l’offre de contrat et de la promesse unilatérale. Contrairement à l’offre, la promesse contient les éléments essentiels du contrat définitif. C’est donc à la date de la promesse que doivent s’apprécier les conditions de validité du contrat, notamment s’agissant de la capacité du promettant. La portée juridique de l’engagement de ce dernier est donc différente de celle de l’offrant. Ainsi, en matière de vente, il s’oblige définitivement à vendre son bien dès l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation. La chambre commerciale décide elle aussi, et dans les mêmes termes, de rendre impossible la révocation d’une promesse unilatérale de vente d’actions de société durant le délai de levée d’option du bénéficiaire, pour une promesse qui avait été conclue avant 2016. Elle censure donc l’arrêt d’appel qui, pour rejeter la demande de réalisation forcée d’une vente, après avoir constaté que le contrat litigieux avait été conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme, a retenu que, conformément au droit positif d’alors, la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir.

La Cour de cassation uniformise ainsi sa jurisprudence et juge, y compris pour les affaires antérieures à l’entrée en vigueur de la réforme du droit des obligations, que le promettant s’engage définitivement lors de la conclusion d’une promesse unilatérale.