Quand l'acquisition d'une chambre de service devient un piège...

08.09.2022

Immobilier

Un acheteur est devenu l'heureux propriétaire d'une chambre de service qui, en application d'une clause licite du règlement de copropriété, ne peut être occupé que par un locataire ou un copropriétaire d'appartement de l'immeuble.

Une société s'est portée acquéreur d'une chambre de service dans un immeuble de très grand standing sans y posséder un quelconque autre lot de copropriété.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

Découvrir tous les contenus liés

Par une lettre antérieure à la vente, le gérant de la société a déclaré avoir pris connaissance de la clause du règlement de copropriété stipulant que « les lots constitués par une chambre de service ne pourront être occupés que par des copropriétaires ou locataires d'appartement dépendant de l'ensemble immobilier faisant l'objet des présentes, soit par un membre de leur famille, soit par des personnes à leur service, à l'exclusion de toutes autres ». Pour autant, et même après l'avoir reproduite dans son courrier, il semble que l'acheteur n'en a pas mesuré les conséquences sur l'utilisation des lieux.

En réalité, l'acheteur ne pouvait que louer son bien qu'à des copropriétaires ou locataires d'appartements de l'immeuble.

La société a tenté de faire déclarer non-écrite la clause. La demande a été repoussée par la cour d'appel au regard de la destination de l'immeuble.

Les juges du fond ont notamment relevé le grand standing de l'immeuble en s'appuyant sur la plaquette de commercialisation de la résidence, sur des photographies révélant le caractère particulièrement cossu de l'endroit et sur les prix au mètre carré des appartements.

En outre, le fait que règlement prévoie l'occupation bourgeoise des logements ou leur affectation à usage professionnel et interdise leur transformation en chambres meublées destinées à être louées « à des personnes distinctes » indiquait bien la volonté de limiter le nombre de résidents. Enfin, la cour a observé que la localisation au sous-sol des chambres de services et l'état des locaux les desservant confirmaient qu'elles n'avaient été envisagées que comme des annexes aux appartements.

La limitation de la possibilité d'occuper les chambres de service a eu également pour effet de permettre à l'assemblée des copropriétaires de refuser l'installation d'une boîte aux lettres supplémentaire au profit du gérant de la société ayant acquis la chambre. En effet, puisque le règlement n'autorise leur occupation que par les seuls occupants d'appartements de l'immeuble, lesquels disposent déjà d'une boîte aux lettres, il était inutile d'en faire installer une de plus.

Cet arrêt témoigne de l'utilité pour le vendeur et le rédacteur d'acte de se ménager la preuve de la connaissance par l'acquéreur des stipulations du règlement de copropriété restreignant le droit de jouissance dont il dispose sur son lot. Toutefois, cela ne paraît pas suffisant pour permettre à l'acquéreur de prendre pleinement conscience des limites à ses droits que justifie la destination de l'immeuble.

Alexandra FONTIN, Dictionnaire permanent Gestion immobilière
Vous aimerez aussi

Nos engagements