Quels sont les chefs de préjudice compris dans l'indemnité d'éviction due au preneur ?

30.01.2018

Droit des affaires

Le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est distinct de celui réparé par cette indemnité.

L'indemnité d'éviction a un caractère indemnitaire destinée à réparer un préjudice ; ainsi, elle doit être égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement (C. com., art. L. 145-14). En cela, la Cour de cassation considère qu'elle est distincte du préjudice né de la perte du droit au maintien dans les lieux.

Droit des affaires

Le droit des affaires est une composante indispensable pour assurer la gestion d’une entreprise. Le droit des affaires se définit comme une branche du droit s'intéressant aux rapports que l’entreprise peut entretenir avec son environnement au sens élargi (entre client/fournisseur via le droit des contrats, les rapports entre associés avec les statuts juridiques et le pacte d’actionnaires…).

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Remarque : suivant les cas d'espèce, tel ou tel chef de préjudice particulier pourra se rencontrer. Aucun principe ne commande de le rejeter. Le commerçant peut en obtenir la réparation dès lors qu'il fait la preuve de son existence et de son importance, et qu'il établit que ce préjudice est bien une conséquence du refus de renouvellement.

Une société qui occupait un emplacement dans un centre commercial et qui avait fait l'objet d'une notification de congé, sollicitait sa réintégration dans les lieux et, subsidiairement, l'annulation de l'expertise et la désignation d'un autre expert, en contestant le montant de l'indemnisation proposée.

Les juges du fond avaient rejeté la demande en réparation de la perte de son droit au maintien dans les lieux, et avaient retenu que l'indemnisation due pour cette perte avait déjà été prise en compte par la fixation d'une indemnité d'éviction qui indemnise le préjudice subi par le défaut de renouvellement du bail.

L'arrêt est cassé par la Cour de cassation qui considère que le préjudice résultant de la perte du droit au maintien dans les lieux est différent du préjudice résultant du défaut de renouvellement du bail réparé par l’indemnité d’éviction.

Remarque : par principe, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a donc droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
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