Le décret n° 2021-1888 du 29 décembre 2021, pris en application de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, modifie le code de procédure civile pour y intégrer certaines dispositions qui se trouvaient dans le code civil et qui ont été abrogées par l’ordonnance précitée. L’objectif poursuivi est de moderniser et de clarifier la procédure de purge des inscriptions sur les immeubles, comme l’affirme la présentation du décret par ses auteurs.

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Depuis le 1^er janvier 2022, des dispositions réglementaires relatives à la purge des hypothèques ont été transférées du code civil vers le code de procédure civile et de nouvelles règles issues de la réforme de droit des sûretés ont été ajoutées dans ce code.

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Transfert dans le code de procédure civile des dispositions relatives à la purge des hypothèques

Le décret commence par renommer le chapitre VI du titre II du livre III du code de procédure civile qui s’intitule désormais « La purge des hypothèques par le tiers acquéreur ». Il s’agit notamment de faire disparaître la référence aux privilèges immobiliers spéciaux (C. civ., anc. art.  2374) transformés en hypothèques légales spéciales (C. civ., art.  2402) à l’occasion de la réforme précitée du droit des sûretés (v. numéro spécial, « Réforme des sûretés et des entreprises en difficulté », p. 33).

Il intègre ensuite dans les articles 1281-13 et 1281-14 du code de procédure civile les règles qui se trouvaient auparavant dans les anciens articles 2478 et 2480 du code civil, ce qui se justifie par la nature réglementaire de ces dispositions.

Depuis, le 1^er janvier 2022, c’est donc le nouvel article 1281-13 du code de procédure civile qui fixe les conditions dans lesquelles le tiers acquéreur doit notifier aux créanciers inscrits l’acte où il dit être prêt à acquitter sur-le-champ les dettes hypothécaires, exigibles ou non exigibles (C. civ.,  art.  2464). Cette notification intervient par acte d’huissier de justice, aux domiciles élus par les créanciers dans leurs inscriptions. Sont annexés à l’acte :

1° un extrait du titre du tiers acquéreur, contenant la date et la nature de l’acte, l’identité du vendeur ou du donateur, la nature et la situation de l’immeuble vendu ou donné, le prix de la vente, ou, s’il y eu donation, l’évaluation de l’immeuble ;

2° un extrait de la publication de l’acte de vente ou de l’acte de donation ;

3° un état hypothécaire sommaire sur formalités faisant apparaître les charges réelles qui grèvent l’immeuble ;

4° un état des inscriptions figurant sur le fichier national des gages sans dépossession du chef du débiteur saisi, ainsi que, le cas échéant, sur le registre spécial des warrants agricoles tenu par le greffier du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble saisi.

Selon le nouvel article 1281-14 du code de procédure civile, le créancier inscrit, qui à la suite de cette notification exerce son droit de surenchère (C. civ., art.  2465), doit notifier l’acte de réquisition de vente de l’immeuble aux enchères publiques par acte d’huissier de justice au débiteur principal, au tiers acquéreur ainsi qu’aux autres créanciers titulaires d’une inscription sur l’immeuble. Cet acte contient, à peine de nullité, la constitution de l’avocat du requérant, la surenchère et l’offre de caution.

Il est précisé que l’acte de réquisition doit comporter l’attestation par l’avocat du créancier qu’il s’est fait remettre, une caution bancaire irrévocable ou toute garantie équivalente, précisément énoncée.

Clarification de la procédure de purge par la réforme du droit des sûretés

Il faut souligner, par ailleurs, que de nouvelles règles ont également été introduites par ce décret.

Établissement d’un cahier des charges des conditions de vente

Ainsi, le nouvel article 1281-17-1 du code de procédure civile dispose désormais que le créancier poursuivant établit un cahier des charges des conditions de vente qui est déposé au greffe du tribunal judiciaire chargé de la vente. Ce document contient différentes informations : énonciation de l’ordonnance qui a fixé la date de la vente avec mention de sa publication, désignation de l’immeuble à vendre : origine de propriété, servitudes, baux consentis sur ce bien et procès-verbal de description, mention de la mise à prix, des conditions de vente et des modalités de paiement du prix). L’objectif poursuivi est la clarification de la procédure mise en place.

Procédure à la suite de la surenchère du créancier gagiste sur un immeuble par destination

Enfin, le nouvel article 1281-20 dispose que lorsqu’un créancier titulaire d’une sûreté publiée sur un immeuble par destination forme surenchère, la vente est faite par un officier ministériel habilité par son statut à procéder à des ventes aux enchères publiques de meubles corporels et, dans les cas prévus par la loi, par des courtiers de marchandises assermentés. Faute d’enchérisseur, ce créancier est déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix. Le versement du prix ou sa consignation et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble par destination de toute sûreté. La distribution du prix est réalisée en application des dispositions des articles L. 331-1 à L. 334-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il s’agit de tirer les conséquences sur le plan procédural de la faculté de surenchère ouverte au créancier bénéficiaire d’un gage sur un immeuble par destination. Il convient, en effet, de rappeler que la réforme du droit des sûretés issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021 a créé le gage de biens immobiliers par destination (C. civ., art.  2334, créé par Ord., art. 8 : v. numéro spécial, « Réforme des sûretés et des entreprises en difficulté », p. 22).