Une nouvelle politique expérimentale des loyers pour les nouveaux entrants du parc social

L’article 88, III, de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a autorisé le gouvernement à prendre par voie d’ordonnance les mesures destinées à mettre en œuvre une nouvelle politique expérimentale des loyers afin d'assurer une meilleure prise en compte de la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social. C'est chose faite avec la parution de l'ordonnance du 15 mai 2019 qui permet aux organismes d'HLM et aux SEM gérant des logements conventionnés de tester la mise en place de loyers dérogatoires aux conventions APL conclues avant le 1^er janvier 2013 et aux fourchettes de loyers prévues pour les logements non conventionnés, durant une période qui prendra fin le 17 mai 2024.

Le dispositif consiste pour le bailleur social intéressé à pratiquer, à la relocation, des baisses de loyers pour les locataires les plus modestes qui sont compensées par des hausses de loyers, dans la limite des plafonds de ressources PLS. Cette mesure devrait faciliter l'accès au logement social des ménages dont les revenus ne dépassent pas 80 % des plafonds de ressources PLAI, soit environ 50 % des locataires du parc social en 2016.  Elle devrait contribuer ainsi davantage aux sorties de l’hébergement d’urgence, au plan "Logement d’abord" et à l’objectif de mixité sociale d’un minimum de 25 % d’attributions annuelles hors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) en faveur des ménages les plus modestes.

Le bailleur social est libre de mettre en place cette expérimentation. Après délibération de son conseil d’administration ou de son conseil de surveillance, il doit effectuer une déclaration auprès du préfet de département du lieu d’implantation de son siège, ou pour les OPH, de leur collectivité territoriale de rattachement. Cette déclaration indique le ou les ensembles immobiliers de son patrimoine faisant l'objet du test ainsi que les modalités de sa politique de loyers dérogatoires. Le bailleur décide des variations de loyers (minorations pour les plus modestes et majorations pour les plus aisés) à condition qu’au 27 mai 2024, la masse des loyers reste constante. Pour encourager l'expérimentation, le gouvernement prévoit de mettre en place une animation du dispositif et un accompagnement des bailleurs sociaux intéressés.

Les logements conventionnés avant le 1^er janvier 2013 et les logements non conventionnés sélectionnés par le bailleur pour l’expérimentation sortent du régime des loyers lié au mode de financement d’origine.

Pour une partie des logements en test, le bailleur social baisse le loyer des nouveaux baux conclus avec les ménages dont les revenus sont inférieurs à 80 % des plafonds de ressources PLAI. Ce loyer doit être inférieur, d’une part, aux plafonds de loyers pris en compte pour le calcul de l’APL et d’autre part, au loyer précédemment pratiqué dans le logement concerné. En cas de relogement pour cause de sous-occupation ou de départ de la personne handicapé du logement adapté, les loyers doivent également être inférieurs au loyer que le ménage acquittait dans son logement d’origine.

Pour financer cette baisse, le bailleur social peut fixer les loyers à la relocation de l’autre partie des logements sous expérimentation, à un niveau supérieur à celui précédemment pratiqué dans ces logements, dans la limite des loyers maximaux prévus pour les logements financés en PLS.

Le bailleur social assure ainsi le financement du dispositif en compensant en masse les baisses des loyers des ménages les plus modestes entrants dans son parc par des hausses opérées librement dans la limite des plafonds de ressources PLS. Ainsi, au 17 mai 2024 (terme de l'expérimentation), l'équilibre entre les minorations et les majorations de loyers doit être atteint. Pour le calcul de ces majorations, le montant retenu pour chaque logement correspond à la différence entre le loyer plafond prévu par la convention ou le montant maximum pour un logement non conventionné, d'une part, et le loyer pratiqué inscrit dans le nouveau contrat de location, d'autre part.

La CAL est informée, lors de l’examen des dossiers pour l’attribution, des candidats dont le bailleur envisage, en cas de décision d’attribution par cette commission, qu’ils soient concernés par l’expérimentation.

Il est important de préciser que l'achèvement de l'expérimentation est sans effet sur les contrats de location conclus.

Chaque année, les bailleurs sociaux devront réaliser un bilan, indiquant notamment le nombre de logements concernés, la masse des minorations et des majorations de loyers, ainsi que les caractéristiques des ménages concernés. Ce bilan sera présenté au conseil d'administration ou au conseil de surveillance de l'organisme. Il sera communiqué, au plus tard le 31 janvier de l'année suivante, au préfet de département du lieu d'implantation de leur siège ou, pour les OPH, de leur collectivité territoriale de rattachement.

Le préfet pourra mettre un terme à l'expérimentation si les objectifs ne sont pas respectés ou si l'équilibre entre les minorations et les majorations de loyers ne peut manifestement plus être atteint. Il devra préalablement en informer l'organisme concerné qui pourra présenter ses observations pendant un mois.