Vente au mépris du droit de préemption : point de départ du délai pour agir

Lorsque la vente d'un fonds de terre ou d'un bien rural loué est effectuée et que le bénéficiaire du droit de préemption n'a pas pu l'exercer par suite de la non-exécution par le bailleur des obligations auxquelles il est tenu, une action en nullité de la vente irrégulière et en dommages-intérêts est recevable. L'action en nullité doit être exercée dans un délai de 6 mois à compter du jour où le preneur a connu la date de la vente litigieuse, à peine de forclusion (C. rur., art. L. 412-12, al. 3). Cette règle est appliquée strictement. En effet, la forclusion prévue par le texte légal n'est pas encourue en cas de simple connaissance de la vente. Il faut que le preneur connaisse la date à laquelle la vente faite au mépris de son droit de préemption a été conclue, le délai de recours de 6 mois courant seulement du jour où il apprend cette date (Cass. ch. réunies, 5 mai 1958 : Gaz. Pal. 1958, 2, 9 ; jurisprudence constante).

En matière de droit de préemption de la SAFER, la Cour de cassation a jugé que le point de départ  de ce délai ne dépend pas nécessairement de l'accomplissement des formalités objectives de publicité foncière. Elle considère, en effet, que la publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion de 6 mois, faute de procurer une connaissance effective de la date de la vente (Cass. 3^e civ., 23 nov. 2011, n°^s 10-10.788 et 10-15.410, n° 1238 P + B : Bull. civ. III, n° 201). Cette solution jurisprudentielle est aujourd'hui reprise en matière de droit de préemption de l'exploitant preneur en place.

Diverses parcelles agricoles sont vendues à une SAFER qui  procède, par la suite, à un échange de parcelles puis à la vente de la parcelle reçue en contre-échange. Une personne soutenant être titulaire d'un bail rural sur les parcelles agricoles vendues initialement à la SAFER sollicite l'annulation des actes de vente et d'échange et l'allocation de dommages-intérêts. Ces demandes sont rejetées en appel car jugées forcloses : la connaissance de l'acte de vente et de l'acte d'échange s'évince de leur publication à la conservation des hypothèques et le preneur est réputé avoir eu connaissance de leurs dates à compter de cette publication. Par ailleurs, le fermier a reçu son relevé parcellaire de la mutualité sociale agricole sur lequel les parcelles ne figuraient plus. Enfin,  la SAFER a affiché la proposition de rétrocession ou d'échange, puis l'avis de rétrocession.

Ainsi motivée, la décision attaquée ne pouvait échapper à la censure. La Cour de cassation la prononce effectivement, pour manque de base légale, sur le visa de l'article L. 412-12, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime. La  publication de l'acte de vente à la conservation des hypothèques ne fait pas, à elle seule, courir le délai de forclusion prévu par le texte susvisé, lequel suppose, de la part du titulaire du droit de préemption méconnu, la connaissance effective de la date de la vente. Les juges d'appel auraient dû caractériser la connaissance de cette date qui ressortirait de la réception par le fermier du relevé parcellaire ou de l'affichage en mairie de la décision de rétrocession. Ce dernier élément ne saurait à lui seul faire courir le délai de 6 mois dans la mesure où la décision n'a pas été notifiée au fermier qui entendait la contester.