Vente de lot de copropriété par adjudication : le coût de l'état daté incombe au seul adjudicataire

Lorsqu’un lot de copropriété est vendu, l’acquéreur devient copropriétaire, mais il ne devient pas pour autant redevable de toutes les charges afférentes à ce lot. La présente décision de la Cour de cassation en est l’illustration.

Immobilier

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Après qu’un jugement a adjugé les lots d’une copropriétaire, le syndicat de la copropriété a formé opposition au versement des fonds et a assigné la copropriétaire saisie en paiement d’un arriéré de charges et du coût de l’état daté. Celle-ci conteste sa condamnation.

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Concernant l’arriéré de charges de l’année du jugement d’adjudication, la copropriétaire fait valoir que c’est l’adjudicataire, devenu propriétaire au 5 octobre, qui est redevable de cet arriéré du quatrième trimestre à hauteur de 98 %. Or, l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit la répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur, énonce notamment que le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur. En conséquence, la Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel d’avoir jugé que la copropriétaire dont le lot a été saisi et vendu sur adjudication, restait seule redevable des appels de provisions sur charges exigibles avant la mutation.

Concernant l’état daté, pour la cour d’appel, il doit être établi par le syndic quelle que soit la nature de la mutation et est imputable au copropriétaire vendeur. L’état daté désigne le certificat préalable à la vente qui est dressé par le syndic dans le but d’informer les parties et, le cas échéant, les créanciers inscrits, du montant des charges. En vertu de l’article 10-1, b de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est autorisé à percevoir des honoraires pour l'établissement de ce document, mais uniquement à la charge du copropriétaire concerné, d’où la condamnation de la venderesse par les juges du fond.
Mais la Cour de cassation n’admet pas ce raisonnement et censure la décision d’appel sur ce point. Elle rappelle qu’en cas de vente par adjudication, aux termes de l'article L. 322-9 du code des procédures civiles d'exécution, c’est l'adjudicataire qui est tenu au paiement des frais de la vente. Ce code prévoit en effet que les frais de poursuite, le cas échéant de surenchère taxés, ainsi que les droits de mutation sont payés par l'adjudicataire par priorité en sus du prix, et que toute stipulation contraire est réputée non écrite (C. pr. exéc., art. R. 322-58). Dès lors, les dispositions de l’article L. 322-9 précité l’emportent sur celles de l’article 10-1 de la loi de 1965.
La Haute juridiction en déduit que l'imputation du coût de l'état daté au copropriétaire concerné n'est pas applicable en cas de vente par adjudication d'un lot de copropriété et que ces frais incombent au seul adjudicataire.