Vente HLM avec copropriété différée : la liste des charges est parue

Les bailleurs sociaux peuvent désormais vendre leurs logements avec application différée du statut de la copropriété. En effet, le décret n° 2021-1534 du 26 novembre 2021 est venu compléter les dispositions introduites par l'ordonnance du 7 mai 2019 prise en application de la loi ELAN (CCH, art. L. 443-15-5-1 et s.) et rendre le dispositif, entré en vigueur le 1^er janvier 2020, opérationnel au 29 novembre 2021.

Immobilier

La gestion immobilière regroupe un ensemble de concepts juridiques et financiers appliqués aux immeubles (au sens juridique du terme). La gestion immobilière se rapproche de la gestion d’entreprise dans la mesure où les investissements réalisés vont générer des revenus, différents lois et règlements issus de domaines variés du droit venant s’appliquer selon les opérations envisagées.

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Ce dispositif permet à un organisme d'HLM, dans le cadre de la vente d’un logement à une personne physique, de différer le transfert de la propriété de la quote-part des parties communes et ainsi de retarder, à titre dérogatoire et pour une durée maximale de 10 ans à compter de la première vente, l’application du régime juridique de la copropriété. La date du transfert, prévue dans la première vente, s'applique à toutes les ventes réalisées postérieurement dans l'immeuble (v. « Vente de logements HLM aux locataires : des acquéreurs en état de futurs copropriétaires... »).

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Durant la période de différé et jusqu'au transfert de propriété de la quote-part des parties communes, l'acquéreur bénéficie d'un droit d'usage réel des parties communes et des équipements communs de l'immeuble qui sont entretenus, y compris financièrement, par l'organisme d'HLM vendeur. En contrepartie, l'acquéreur verse une contribution aux charges dont le décret du 26 novembre 2021 fixe la liste. Ces charges sont payables à chaque début de mois et peuvent faire l'objet de provisions suivies d'une régularisation annuelle. Elles sont semblables aux charges de copropriété récupérables sur le locataire. 

Le décret du 26 novembre 2021 précise également les modalités de prise en charge du coût du gardien, du concierge, de l'employé d'immeuble, du personnel d'encadrement technique ainsi que des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux. Il fixe le contenu de la présentation annuelle de l'organisme d'HLM sur la gestion des parties communes et équipements communs, les travaux envisagés et leur coût prévisionnel ainsi que les informations à transmettre mensuellement sur la consommation énergétique du logement. Ces éléments sont destinés à familiariser l'acquéreur avec le régime de la copropriété.

Enfin, le décret définit les modalités de sortie de la période de différé. Il précise notamment les informations à transmettre impérativement à l'acquéreur avant le transfert de propriété de la quote-part des parties communes (6 mois avant, rappel du transfert par LRAR et 1 an avant, information sur les travaux de conservation ou d’amélioration des parties communes souhaitables d'entreprendre dans les 10 prochaines années).