Agents immobiliers : le CNTGI version "loi ELAN" est opérationnel

Créé en 2014 par la loi ALUR, modifié par la loi Égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017, puis sensiblement retouché par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dans sa dernière mouture, restait tributaire d’un texte d’application pour être opérationnel. C’est désormais chose faite avec la parution du décret n° 2019-298 publié au Journal officiel du 11 avril 2019 qui s’applique depuis le lendemain de cette publication.

 

Hormis quelques nouveautés dont la prévention des conflits d'intérêts, les règles de fonctionnement du CNTGI ne sont pratiquement pas modifiées et les modalités de la nouvelle commission de contrôle s’inspirent de celles retenues pour le conseil, le tout dans le strict respect de la loi du 2 janvier 1970 telle que modifiée par la loi ELAN (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 13-1 à 13-4, mod. par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 151 : JO, 24 nov.).

 

Sur la loi du 23 novembre 2018, voir notre ouvrage « Loi ELAN, aménagement, urbanisme, construction et logement : ce qui change en pratique ».

Depuis la loi ELAN, les collège, bureau et formation restreinte du CNTGI, version loi Égalité et citoyenneté, ont été supprimés. Seize membres composent le conseil national, parmi lesquels trois personnalités qualifiées dans le domaine de l'immobilier ou du droit des copropriétés qui ne disposent pas de droit de vote et dont les avis sont uniquement consultatifs (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 13-2, 3°, mod. par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 151, I).

Comme auparavant, les membres du CNTGI sont nommés pour une durée 3 ans renouvelable, et des suppléants sont désignés en nombre égal et dans les mêmes formes. De même, le président est nommé pour une durée de 3 ans renouvelable une seule fois.

Le conseil national de la transaction et de la gestion immobilières devra également établir son règlement intérieur, lequel sera soumis à l’approbation du garde des sceaux et des ministres chargés du logement et de la consommation.

Le décret du 10 avril précise que le secrétariat du conseil sera assuré par la direction générale du logement, de l’aménagement et de la nature, administration centrale placée sous la tutelle du ministère de la cohésion des territoires, tandis qu’il était auparavant assuré de façon générale par le ministère chargé du logement.

Il est prévu que le conseil se réunisse au moins une fois par an sur convocation de son président, qui fixe l’ordre du jour. La convocation est de droit lorsque le garde des sceaux, le ministre chargé de la consommation, le ministre chargé du logement, ou au moins quatre membres du conseil « disposant d’un droit de vote », en font la demande. Cette dernière précision est nouvelle puisqu’avant la loi ELAN, il n’y avait pas de membre sans droit de vote.

Le garde des sceaux, le ministre chargé de la consommation, le ministre chargé du logement, ou au moins 4 membres du conseil disposant d’un droit de vote, peuvent faire inscrire à l’ordre du jour toute question relevant de la compétence du conseil.

Les projets de textes législatifs et réglementaires ayant trait aux conditions d’accès et d’exercice des activités des professionnels de l’immobilier régis par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, ainsi que ceux relatifs à la copropriété, sur lesquels le CNTGI doit être consulté, sont présentés devant le conseil par des représentants des ministres concernés. La consultation du CNTGI en matière de copropriété a été ajoutée par la loi ELAN et le décret du 10 avril en tient compte.

Le CNTGI conserve l’obligation d’établir un rapport d’activité annuel qu’il adresse au garde des sceaux et aux ministres chargés du logement et de la consommation.

La commission de contrôle, telle qu’issue de la loi ELAN, comprend dix membres, cinq représentants des titulaires de la carte professionnelle et cinq représentants des consommateurs, tous désignés par arrêté conjoint du ministre de la justice et des ministres chargés du logement et de la consommation pour une durée de 3 ans renouvelable. Le président du CNTGI choisit celui de la commission parmi les cinq membres titulaires de la carte professionnelle (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 13-3, mod. par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 151, I). Le présent décret prévoit que le président de la commission est nommé pour une durée d’un an et que son mandat n’est pas renouvelable.

Comme pour celui du conseil, le secrétariat de la commission est assuré par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.

La loi ELAN a instauré la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières au sein du CNTGI pour instruire les cas de pratiques abusives signalées au conseil et commises par des professionnels régis par la loi Hoguet. Elle adresse alors à son président un rapport, afin que le conseil se prononce sur l’opportunité de le transmettre à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).  Dans ce cas, le rapport, établi sous un format défini par arrêté du ministre chargé de la consommation, est accompagné de tous les documents ayant permis à la commission de contrôle d’instruire le cas de pratique abusive.

L’article 10 du décret indique que les pratiques abusives concernées s’entendent comme des pratiques susceptibles d’être des infractions ou des manquements mentionnés au I de l’article 8-3 de la loi Hoguet. Concrètement, sont ainsi visés les infractions ou manquements des articles L. 511-5 à L. 511-7 du code de la consommation, à savoir notamment les pratiques commerciales déloyales, les abus de faiblesse, les violations des règles relatives au classement énergétique, aux contrats conclus à distance et hors établissement ou au crédit.

Dans ces situations, la commission de contrôle se réunit sur convocation de son président, qui fixe l’ordre du jour. Chaque membre peut faire inscrire à l’ordre du jour toute question relevant de la compétence de la commission.

Les membres reçoivent, 15 jours au moins avant la date de la réunion, une convocation comportant l’ordre du jour et les documents nécessaires à l’examen des affaires qui y sont inscrites.

Le quorum est atteint lorsque six membres au moins sont présents. La commission de contrôle se prononce à la majorité des voix des membres présents et en cas de partage égal des voix, celle du président est prépondérante.

La principale nouveauté du décret du 10 avril 2019 consiste à prévenir toute situation de conflit d’intérêts, pour les membres de la commission chargés d’instruire les dossiers de pratiques abusives, comme pour ceux du CNTGI amenés à délibérer sur les dossiers transmis par la commission, en vue de faire respecter le principe d'impartialité.

S’agissant des membres de la commission, le principe est d’informer sans délai le président de la commission et de s’abstenir de siéger. Et en tout état de cause, toute personne sollicitée pour être entendue dans le cadre d’une instruction est informée préalablement de la composition de la commission de contrôle et peut demander la récusation de l’un de ses membres, s’il existe une raison sérieuse de douter de l’impartialité de celui-ci. Dans l’hypothèse d’une demande de récusation, celle-ci doit être motivée et accompagnée des pièces de nature à la justifier. Le membre concerné fait alors connaître son acquiescement à la demande ou les motifs pour lesquels il s’y oppose. Et en cas d’opposition, la commission se prononce sur la demande hors sa présence. La personne sollicitée pour être entendue est informée sans délai et par tout moyen de la date de cette réunion, ainsi que de la possibilité de présenter des observations orales et de se faire assister ou représenter. La décision de la commission sur la demande de récusation est notifiée sans délai à la personne poursuivie.

S’agissant des membres du CNTGI, le principe en cas de situation de conflit d’intérêts est également d’informer sans délai le président du conseil et de s’abstenir de siéger.

Le décret du 10 avril 2019 prend en compte le fait que le CNTGI et sa commission de contrôle ne prononcent plus de sanctions disciplinaires et abroge deux textes ainsi rendus obsolètes :

- l’article 2, 3°, h du décret n° 2015-703 du 19 juin 2015 relatif au fichier automatisé des personnes titulaires de la carte professionnelle prévoyant que, pour chaque titulaire de la carte professionnelle, sont enregistrées sur le fichier de CCI-France, les sanctions administratives éventuelles, notamment les décisions d’interdiction temporaire ou définitive d’exercer prononcées par la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières ;

- l’article 12 de l’annexe au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 relatif au code de déontologie des agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété et marchands de listes, selon lequel les personnes faisant l’objet de poursuites disciplinaires dans l’exercice de leurs activités doivent éviter tout comportement susceptible d’entraver ou de nuire au bon déroulement de l’action disciplinaire introduite devant la commission de contrôle et se conformer à ses décisions.

 

Ainsi, au regard des textes qui le régissent, le CNTGI a pour rôle majeur d’être à la fois une force de proposition et de conseil, et une instance de surveillance des professionnels, mais il n’a pas vocation à être un ordre professionnel.