Marchés fonciers ruraux en 2022 : la loi Sempastous a changé la donne
26.05.2023
Gestion d'entreprise
L’instauration d’un contrôle des cessions de parts de sociétés agricoles au 1er avril 2023 a conduit les propriétaires à anticiper les transactions.
La Fédération nationale des SAFER a présenté, comme chaque année et en partenariat avec le ministère de l’agriculture, l’évolution des différents marchés fonciers ruraux pour 2022. Ses observations sont principalement issues des notifications dont elle est destinataire (ventes, donation, apport en société ou échanges, en pleine propriété ou en démembrement). L’analyse est focalisée sur les cessions de parts à titre onéreux en pleine propriété qui représentent 87% des notifications et 74% des cessions en valeur.
Les sociétés de plus en plus présentes dans les transactions
Si 51% des acquisitions de surfaces en 2022 l’ont été par des personnes physiques, la part des achats par des personnes morales augmente considérablement, qu’il s’agisse de sociétés d’exploitation (GAEC, EARL, SCEA, sociétés commerciales telles les EURL ou les SARL) ou de sociétés de portage de foncier (SCI, GFA, GFF, GFR, GFV). Elle s’établit désormais à 24% de la part de surface.
Cette progression des achats par des personnes morales est très notable pour les terres viticoles : + 47,9 % en surface pour les sociétés de portage et +15,5% pour les sociétés d’exploitation, notamment pour les non-fermiers (par opposition aux fermiers en place).
Les cessions de parts sociales dopées par le contrôle Sempastous
Au total, le marché des parts sociales représente 8% des transactions de parts du marché foncier, 37% en valeur et 1,6 fois en surface.
Le marché est en très forte accélération en 2022, celle-ci étant essentiellement due à l’anticipation de l’entrée en vigueur du contrôle des cessions de parts sociales par la loi Sempastous au 1er avril 2023 : + 24,8% de transactions et un doublement en valeur (+ 104,8%). On note en particulier une augmentation du nombre de cessions de 52% en décembre 2022 par rapport à l’année précédente.
Cette progression des cessions de parts est d’autant plus remarquable lorsque ces opérations conduisent à prendre le contrôle de sociétés agricoles, c’est-à-dire les cessions de parts de plus 50% du capital. Ces cessions majoritaires représentent 24% des cessions en 2022 contre 19% en 2021. La prise de contrôle est en effet l’un des deux critères déclenchant du contrôle sociétaire de la loi Sempastous. Les opérations qui en relèvent potentiellement ont donc été réalisées avant l’entrée en vigueur pour échapper au contrôle.
Remarque : l’accélération ne se limite pas aux cessions de parts. Les apports en société sont passés en valeur de 80 millions d’euros en moyenne sur 2019-2021 à un milliard en 2022
Au sein des cessions de parts sociales, les cessions intrafamiliales sont très représentées en nombre (46% des cessions) mais pour une part en valeur limitée à 17%. Les cessions de réorganisation, par exemple entre associés non familiaux, sont limitées à 13% en nombre et 9% en valeur. Dans les deux cas, ces transactions sont exemptées de contrôle des opérations sociétaires.
Ce n’est pas le cas des cessions aux tiers non familiaux ou non associés, potentiellement soumises au contrôle Sempastous sous réserve du dépassement du seuil d’agrandissement significatif. Elles représentent une large majorité des cessions en valeur (74%) et s’établissent par ailleurs à 41% des transactions, soit quasiment au même niveau que les cessions intrafamiliales.
Remarque : compte tenu des modalités de notification à la SAFER, les cessions intrafamiliales sont probablement sous-évaluées et les cessions aux tiers subissent l’effet inverse.
Si cette analyse statistique s’avère un outil précieux pour l’appréciation de l’évolution du foncier agricole, elle n’aura probablement pas la même portée l’année prochaine. Les notifications imposées à peine de nullité par la loi Sempastous vont en effet « fausser » les données des cessions de parts sociales.
La nécessité de trouver des solutions de portage
Le président de la FN SAFER note également une augmentation des biens cédés loués. Une bonne nouvelle selon lui car elle permet l’accès des exploitants non-propriétaires aux terres agricoles sans endettement inutile sur le foncier. Un accès qui peut s’avérer primordial dans les prochaines années avec le départ à la retraite de la majorité des exploitants en place et la nécessité de gérer la transition pour d’éventuels nouveaux installés.
Dans cette optique en effet, faciliter le portage de foncier pourrait être un outil performant. Dans le cadre de la consultation précédant l’adoption d’une loi d’orientation agricole cet été (v. notre actualité), la FN SAFER a donc présenté des propositions, essentiellement fiscales, visant à favoriser l’investissement de bailleurs dans ce domaine : défiscalisation des revenus fonciers des bailleurs et exemption d’IFI pour terres agricoles des bailleurs qui bénéficient aux jeunes installés.
La Fédération nationale des SAFER a présenté, comme chaque année et en partenariat avec le ministère de l’agriculture, l’évolution des différents marchés fonciers ruraux pour 2022. Ses observations sont principalement issues des notifications dont elle est destinataire (ventes, donation, apport en société ou échanges, en pleine propriété ou en démembrement). L’analyse est focalisée sur les cessions de parts à titre onéreux en pleine propriété qui représentent 87% des notifications et 74% des cessions en valeur.
Les sociétés de plus en plus présentes dans les transactions
Si 51% des acquisitions de surfaces en 2022 l’ont été par des personnes physiques, la part des achats par des personnes morales augmente considérablement, qu’il s’agisse de sociétés d’exploitation (GAEC, EARL, SCEA, sociétés commerciales telles les EURL ou les SARL) ou de sociétés de portage de foncier (SCI, GFA, GFF, GFR, GFV). Elle s’établit désormais à 24% de la part de surface.
Cette progression des achats par des personnes morales est très notable pour les terres viticoles : + 47,9 % en surface pour les sociétés de portage et +15,5% pour les sociétés d’exploitation, notamment pour les non-fermiers (par opposition aux fermiers en place).
Les cessions de parts sociales dopées par le contrôle Sempastous
Au total, le marché des parts sociales représente 8% des transactions de parts du marché foncier, 37% en valeur et 1,6 fois en surface.
Le marché est en très forte accélération en 2022, celle-ci étant essentiellement due à l’anticipation de l’entrée en vigueur du contrôle des cessions de parts sociales par la loi Sempastous au 1er avril 2023 : + 24,8% de transactions et un doublement en valeur (+ 104,8%). On note en particulier une augmentation du nombre de cessions de 52% en décembre 2022 par rapport à l’année précédente.
Cette progression des cessions de parts est d’autant plus remarquable lorsque ces opérations conduisent à prendre le contrôle de sociétés agricoles, c’est-à-dire les cessions de parts de plus 50% du capital. Ces cessions majoritaires représentent 24% des cessions en 2022 contre 19% en 2021. La prise de contrôle est en effet l’un des deux critères déclenchant du contrôle sociétaire de la loi Sempastous. Les opérations qui en relèvent potentiellement ont donc été réalisées avant l’entrée en vigueur pour échapper au contrôle.
Remarque : l’accélération ne se limite pas aux cessions de parts. Les apports en société sont passés en valeur de 80 millions d’euros en moyenne sur 2019-2021 à un milliard en 2022
Au sein des cessions de parts sociales, les cessions intrafamiliales sont très représentées en nombre (46% des cessions) mais pour une part en valeur limitée à 17%. Les cessions de réorganisation, par exemple entre associés non familiaux, sont limitées à 13% en nombre et 9% en valeur. Dans les deux cas, ces transactions sont exemptées de contrôle des opérations sociétaires.
Ce n’est pas le cas des cessions aux tiers non familiaux ou non associés, potentiellement soumises au contrôle Sempastous sous réserve du dépassement du seuil d’agrandissement significatif. Elles représentent une large majorité des cessions en valeur (74%) et s’établissent par ailleurs à 41% des transactions, soit quasiment au même niveau que les cessions intrafamiliales.
Remarque : compte tenu des modalités de notification à la SAFER, les cessions intrafamiliales sont probablement sous-évaluées et les cessions aux tiers subissent l’effet inverse.
Si cette analyse statistique s’avère un outil précieux pour l’appréciation de l’évolution du foncier agricole, elle n’aura probablement pas la même portée l’année prochaine. Les notifications imposées à peine de nullité par la loi Sempastous vont en effet « fausser » les données des cessions de parts sociales.
La nécessité de trouver des solutions de portage
Le président de la FN SAFER note également une augmentation des biens cédés loués. Une bonne nouvelle selon lui car elle permet l’accès des exploitants non-propriétaires aux terres agricoles sans endettement inutile sur le foncier. Un accès qui peut s’avérer primordial dans les prochaines années avec le départ à la retraite de la majorité des exploitants en place et la nécessité de gérer la transition pour d’éventuels nouveaux installés.
Dans cette optique en effet, faciliter le portage de foncier pourrait être un outil performant. Dans le cadre de la consultation précédant l’adoption d’une loi d’orientation agricole cet été (v. notre actualité), la FN SAFER a donc présenté des propositions, essentiellement fiscales, visant à favoriser l’investissement de bailleurs dans ce domaine : défiscalisation des revenus fonciers des bailleurs et exemption d’IFI pour terres agricoles des bailleurs qui bénéficient aux jeunes installés.
La Fédération nationale des SAFER a présenté, comme chaque année et en partenariat avec le ministère de l’agriculture, l’évolution des différents marchés fonciers ruraux pour 2022. Ses observations sont principalement issues des notifications dont elle est destinataire (ventes, donation, apport en société ou échanges, en pleine propriété ou en démembrement). L’analyse est focalisée sur les cessions de parts à titre onéreux en pleine propriété qui représentent 87% des notifications et 74% des cessions en valeur.
Les sociétés de plus en plus présentes dans les transactions
Si 51% des acquisitions de surfaces en 2022 l’ont été par des personnes physiques, la part des achats par des personnes morales augmente considérablement, qu’il s’agisse de sociétés d’exploitation (GAEC, EARL, SCEA, sociétés commerciales telles les EURL ou les SARL) ou de sociétés de portage de foncier (SCI, GFA, GFF, GFR, GFV). Elle s’établit désormais à 24% de la part de surface.
Cette progression des achats par des personnes morales est très notable pour les terres viticoles : + 47,9 % en surface pour les sociétés de portage et +15,5% pour les sociétés d’exploitation, notamment pour les non-fermiers (par opposition aux fermiers en place).
Les cessions de parts sociales dopées par le contrôle Sempastous
Au total, le marché des parts sociales représente 8% des transactions de parts du marché foncier, 37% en valeur et 1,6 fois en surface.
Le marché est en très forte accélération en 2022, celle-ci étant essentiellement due à l’anticipation de l’entrée en vigueur du contrôle des cessions de parts sociales par la loi Sempastous au 1er avril 2023 : + 24,8% de transactions et un doublement en valeur (+ 104,8%). On note en particulier une augmentation du nombre de cessions de 52% en décembre 2022 par rapport à l’année précédente.
Cette progression des cessions de parts est d’autant plus remarquable lorsque ces opérations conduisent à prendre le contrôle de sociétés agricoles, c’est-à-dire les cessions de parts de plus 50% du capital. Ces cessions majoritaires représentent 24% des cessions en 2022 contre 19% en 2021. La prise de contrôle est en effet l’un des deux critères déclenchant du contrôle sociétaire de la loi Sempastous. Les opérations qui en relèvent potentiellement ont donc été réalisées avant l’entrée en vigueur pour échapper au contrôle.
Remarque : l’accélération ne se limite pas aux cessions de parts. Les apports en société sont passés en valeur de 80 millions d’euros en moyenne sur 2019-2021 à un milliard en 2022
Au sein des cessions de parts sociales, les cessions intrafamiliales sont très représentées en nombre (46% des cessions) mais pour une part en valeur limitée à 17%. Les cessions de réorganisation, par exemple entre associés non familiaux, sont limitées à 13% en nombre et 9% en valeur. Dans les deux cas, ces transactions sont exemptées de contrôle des opérations sociétaires.
Ce n’est pas le cas des cessions aux tiers non familiaux ou non associés, potentiellement soumises au contrôle Sempastous sous réserve du dépassement du seuil d’agrandissement significatif. Elles représentent une large majorité des cessions en valeur (74%) et s’établissent par ailleurs à 41% des transactions, soit quasiment au même niveau que les cessions intrafamiliales.
Remarque : compte tenu des modalités de notification à la SAFER, les cessions intrafamiliales sont probablement sous-évaluées et les cessions aux tiers subissent l’effet inverse.
Si cette analyse statistique s’avère un outil précieux pour l’appréciation de l’évolution du foncier agricole, elle n’aura probablement pas la même portée l’année prochaine. Les notifications imposées à peine de nullité par la loi Sempastous vont en effet « fausser » les données des cessions de parts sociales.
La nécessité de trouver des solutions de portage
Le président de la FN SAFER note également une augmentation des biens cédés loués. Une bonne nouvelle selon lui car elle permet l’accès des exploitants non-propriétaires aux terres agricoles sans endettement inutile sur le foncier. Un accès qui peut s’avérer primordial dans les prochaines années avec le départ à la retraite de la majorité des exploitants en place et la nécessité de gérer la transition pour d’éventuels nouveaux installés.
Dans cette optique en effet, faciliter le portage de foncier pourrait être un outil performant. Dans le cadre de la consultation précédant l’adoption d’une loi d’orientation agricole cet été (v. notre actualité), la FN SAFER a donc présenté des propositions, essentiellement fiscales, visant à favoriser l’investissement de bailleurs dans ce domaine : défiscalisation des revenus fonciers des bailleurs et exemption d’IFI pour terres agricoles des bailleurs qui bénéficient aux jeunes installés.