Ordonnance Copropriété - Ce qui change en pratique

Partie 1 État descriptif de la réforme 

• SRU, ALUR et leur lot de mesures 
• Le GRECCO et ses travaux 

• ELAN et son plan de réforme 
• L’ordonnance, voie prépondérante de la réforme 
  - Élaboration et ratification de l’ordonnance 
  - Entrée en vigueur de l’ordonnance 

Partie 2 Le pré carré de la loi de 1965 

• L’habitation au cœur du statut 
  - Application impérative du statut aux immeubles à usage total ou partiel d’habitation 
  - Application supplétive du statut 
• Retour sur la notion de lot transitoire 

Partie 3 Les petites copropriétés s’émancipent 

• Petites copropriétés à plus de deux 
  - Qu’est-ce qu’une « petite copropriété » ? 
  - Être dans une « petite copropriété », qu’est-ce que cela change ? 
• Copropriétés à deux : la fin du duel ? 
  - Dérogations relatives au syndic 
  - Dérogations relatives à la prise de décision 

Partie 4 Parties communes…mais si spéciales 

• Parties communes générales et spéciales 
  - Généralisation de la notion de partie commune spéciale dans les textes 
  - Affectation à l’usage ou à l’utilité 
  - Le règlement de copropriété doit énumérer les parties communes spéciales 

• Pas de servitudes sur les parties communes 

Partie 5 Charges de copropriété : l’addition détaillée 

• Les charges, utilement et objectivement clarifiées 
  - L’utilité objective est inscrite dans la loi 
  - Charges afférentes aux parties communes spéciales 
  - Charges incombant à certains copropriétaires et relatives à des services ou des équipements 
  - Stipulations du règlement de copropriété relatives aux charges 
• Charges de parties communes à jouissance privative : au règlement de jouer 
  - Harmonisation des définitions 
  - Débiteur des charges relatives au droit de jouissance privatif 
  - Stipulations du règlement de copropriété relatives aux charges des parties communes à jouissance privative 

• Faciliter et garantir le recouvrement des charges 
  - Sûretés au profit du syndicat des copropriétaires 
  - Compensation sur le prix de vente des parties communes 
• Clause de répartition des charges réputée non écrite 
  - La date d’effet de la nouvelle répartition figure dans la loi 
  - Rappel des règles de l’action en nullité de la répartition des charges 

Partie 6 Parcours du syndic : épique et pas opaque 

• Contrat et rémunération : transparence à l’honneur 
  - Toujours plus de transparence 
  - Conventions réglementées 
• Mise en concurrence : les règles du tournoi 
  - Mise en concurrence des syndics par le conseil syndical 
  - Mise en concurrence par les copropriétaires 

• La fin de l’épopée du syndic 
  - Entrée en vigueur des nouvelles mesures 
  - Le contrat de syndic doit en principe être mené jusqu’à son terme 
  - Non-renouvellement du contrat de syndic 
  - Fin des fonctions du syndic non professionnel qui n’est plus copropriétaire 
• Conservation et transmission des pièces et archives par le syndic 
  - Conservation des pièces et archives 
  - Informations et transmission des pièces en cas de changement de syndic 
  - Pénalités pour communication tardive des pièces au conseil syndical 
• L’adoubement du compte séparé 
  - Fin de la dispense pour les copropriétés de 15 lots au plus 
  - Entrée en vigueur de l’universalisation du compte séparé 
• Mesures diverses 
  - Imputation de certains frais au copropriétaire concerné 
  - Désignation d’un administrateur ad hoc en cas de carence du syndic 

Partie 7 Le conseil syndical au pouvoir 

• Le cercle des membres du conseil syndical s’élargit 
  - Ascendants et descendants de copropriétaires membres du conseil syndical 
  - Interdiction de nommer le syndic au conseil syndical 
• Une délégation de pouvoirs étendue 
  - Une délégation de pouvoirs pour quel conseil syndical ? 
  - Quels pouvoirs déléguer au conseil syndical ? 
  - Exercice par le conseil syndical de sa délégation 
  - Compte rendu et rapport à l’assemblée de la délégation 
• Quand le président exerce l’action ut singuli 
  - Défendre le syndicat contre son syndic 
  - Exercice de l’action ut singuli 

Partie 8 Assemblées de copropriétaires : la passerelle de la facilité 

• La tenue plus claire des assemblées 
  - Quand un copropriétaire s’offre une assemblée... 
  - Indivision, démembrements de propriété : mettez-vous d’accord 
  - Votes à distance : la correspondance est assurée 

• Majorités : les règles s’assouplissent 
  - Le recours aux passerelles vers des majorités moindres est facilité 
  - Modification relative aux décisions relevant de la majorité simple 
  - Déclassement du vote des modalités d’ouverture des portes 
  - Unanimité pour les modifications du règlement relatives à la destination de l’immeuble 
• Modifications relatives aux décisions d’emprunt par le syndicat 
  - Vote des travaux et vote de l’emprunt au cours de la même assemblée 
  - Unification du délai dont disposent les copropriétaires pour faire connaître leur décision de participer à l’emprunt 118 
• Notification du PV d’assemblée sans les annexes 

Partie 9 Travaux : les supporter, les réaliser 

• Extension de l’obligation des copropriétaires de supporter les travaux 
  - Nature des travaux nécessitant l’accès aux parties privatives : travaux d’intérêt collectif 
  - Pas d’alternative au passage par les parties privatives 
  - Le syndicat, maître d’ouvrage des travaux 
  - Notification des travaux aux copropriétaires 
  - Imputation des travaux aux copropriétaires concernés 
  - Indemnisation des copropriétaires lésés 

• Travaux d’accessibilité réalisés aux frais d’un copropriétaire 
  - La réalisation des travaux d’accessibilité est de droit 
  - Exercice par l’assemblée de son droit d’opposition 
  - Le copropriétaire est le maître d’ouvrage des travaux 
• Surélévation de l’immeuble et droit de priorité 
  - Protection des copropriétaires situés sous la surélévation 
  - Notification ouvrant le droit de priorité 
• Abandon de chantier du plan pluriannuel de travaux (PPT) 

Partie 10 La vie du syndicat des copropriétaires 

• Vive l’amélioration de l’immeuble 

• Et pourquoi pas la forme coopérative ? 
• Le sens des responsabilités du syndicat 
• Syndicat secondaire et scission 
  - Des syndicats secondaires pour des entités homogènes 
  - Suppression des avis et autorisation préalable pour les scissions en volumes 
• Syndicats en difficulté 
  - Procédure préventive 
  - Déclenchement de la procédure d’alerte par le conseil syndical 
• Quand la réunion des lots en une seule main sonne le glas du syndicat 
  - Le silence de la loi de 1965 
  - La jurisprudence consacrée dans la loi 
  - Conséquences de la réunion des lots en une seule main 

Partie 11 Quand il ne faut pas transiger avec la loi de 1965 

• Un caractère impératif mal affirmé 
• L’article 1er, disposition impérative 
  - Application contraignante du statut de la copropriété 
  - La définition du lot transitoire s’impose 
• L’article 1-1 ne souffre pas les clauses contraires 
• L’article 4 impératif lui aussi 

• Pas de dispense pour l’article 42-1 

Textes 

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 
• Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis